多位业内人士向中国证券报记者表示，“金九银十”是传统的楼市销售旺季，更是各家房地产开发企业冲击全年销售业绩的重要节点。但今年9月，北京楼市呈现量价齐跌的态势，“金九”落空已成定局。随着房地产宏观调控政策的效果进一步显现，北京楼市库存量将不断攀升，远郊地区引爆的“降价潮”或进一步影响主城区房价。
成交维持低迷
链家地产市场研究中心最新发布的报告显示，9月第四周(19日至25日)，北京共有10个项目开盘，10个项目合计提供商品住宅4240套，整体开盘均价为22746元/平方米。与前一周相比，第四周供应住宅套数增加62%，开盘价格下调约10%。截至25日，9月北京新开盘项目达31个，单月开盘项目数量创2011年以来新高，新增住宅供应1万余套。在22个老项目后期中，一半以上出现了不同程度的价格下调。
房企试图“降价换量”，但购房者态度冷淡，导致北京楼市“金九”的成交量持续低迷。北京中原地产预计9月新房和二手房的总成交量将同比下降超过50%。
就新房而言，北京市房地产交易管理网最新成交数据显示，9月1日至27日，北京市新房商品房住宅成交量4418套；成交均价为21720元/平方米，较8月下降0.5%，延续此前的下降趋势。9月第四周，北京新房商品房住宅累计成交1448套，较前一周增长超过40%，创下最近8周来的单周最高成交量。但就单月而言，截至9月25日，9月的新房住宅总成交量不足5000套，与2010年9月的12248套相比差距巨大，在剩下几天时间里显然“无力回天”。
就新房和二手房而言，北京中原地产最新发布的报告认为，截至9月27日，9月北京二手房住宅成交7053套，加上新房住宅成交4418套，总成交量为11471套，维持8月的低迷状态。预计在剩下的3天时间里，成交量仍然难有明显起色，9月总成交量可能在1.35万套左右，较去年同期下降超过50%。业内人士分析，就目前情况看，北京楼市的“金九”败局已定，“银十”是否能出现转机存在很大变数。
降价潮或蔓延
中国证券报记者从多个新开楼盘和北京市秋季房展会上了解到，房企没有给出实质性降价是购房者“不买账”的根本原因。北京中原地产市场研究总监张大伟表示，除价格仍未达到购房者的心理价位外，银行信贷紧张导致个人房贷很难获批也是影响北京楼市成交量的重要因素。
不少分析人士认为，随着北京楼市库存量的攀升，房企应该逐步认识到“降价换量”才是有效回笼资金的办法。北京市房地产交易管理网最新成交数据显示，截至9月27日，北京市新房住宅库存量达112656套、1441.4万平方米。北京中原地产表示，最近一年内，北京的潜在供应量可能高达2000万平方米，提供的住宅量可能高达15万套。
业内人士预计，在销售业绩、资金回笼和库存等多重压力的影响下，预计各家房企将继续加大推盘和降价力度，四季度可能出现价格下降拐点。在即将到来的“银十”，预计有更多楼盘加入“降价大军”，降价潮或蔓延。
9月第四周，各家房企加大降价幅度，北京楼市当周小幅回暖，这验证了：只要房价下降到购房者的心理价位和资金承受范围内，购房需求就会被“激活”。链家地产首席分析师张月表示，近期推出三期住宅的远洋一方在9月第四周的成交套数、面积和金额排名均居北京市首位，这是因为其18500元/平方米的均价打动了不少购房者。
北京市房协秘书长陈志认为，房地产调控政策预期今年下半年甚至明年上半年都不会发生颠覆性改变，北京楼市将延续趋冷态势，明年的市场热度看不到有回升迹象。房企的降价趋势将是温和的，突然性的大幅降价可能性不大。
张月认为，北京房价下降拐点的出现必然要经历这样一个过程：郊区率先降价并带动城区价格下调，郊区深度降价首现拐点，城区拐点滞后郊区一个季度左右。目前来看，虽然北京楼市尚未进入降价拐点，但降价趋势已经开始从郊区向城区蔓延，部分郊区已进入二次降价阶段，降幅更为明显，预计四季度价格下降拐点有望与成交回暖拐点同步出现。据链家地产市场研究部统计，9月北京城区商品住宅成交均价为32045元/平方米，环比下降6%，城区价格自6月开始首次出现回落。
主城区议价空间加大
不少业内人士曾表示，北京郊区涌动的“降价潮”可能对北京市主城区内的房价造成冲击。中国证券报记者走访发现，北京主城区内部分二手房的成交量和成交价格确实受到一定的冲击。据北京中原地产对市场上报价房源的统计，9月北京二手房房源报价出现明显的变化，各区县的二手房报价均出现明显松动，通州区的报价指数平均下调幅度达4.46%，海淀、朝阳等区域的房价报价指数下调幅度均超过1.5%。
北京市西城区长椿街的一名房地产中介人员小刘告诉记者，下半年以来，主城区内二手房的挂牌价虚高现象明显减少，议价空间进一步加大。“现在的价格确实是降了点，二环以内也有松动，但标价降得并不多，只是议价空间变大了，现在好多都有10%到15%的降幅。不过要命的是，就算降价了也没人买，可以说是有价无市。很多人觉得降得还不够，不降到相对满意就绝不出手。”
小刘表示，最近的销量很不乐观。“如果房子本身的质量不好或房龄太老，地段再好也没用。我有个客户的房子不到80平方米，位置很好，自年初挂350万元以来长期无人问津。后来因为着急出国，一连降了4次价，现在标价不到300万元，还是卖不出去。好多买家上门看了后都说房子老，现在限购这么严，怕将来换房麻烦。”
小刘表示，现在买家相当挑剔，提出绿化不好、噪音太大等理由。例如，一套总价400万元的房子，买家一上来就砍个七八十万元，也不怕房主一口回绝。
